18城首套房贷主流利率降至3字头，创历史新低

来源：第一楼视

和市场预期相符，城首11月LPR（贷款市场报价利率）继续保持不变。套房头创11月21日，贷主最新一期LPR报价出炉：1年期LPR为3.65%，流利率降历史5年期以上LPR为4.3%，至字均与前一期相同。新低

接受第一财经采访的城首多位业内人士表示，LPR不变受多重因素影响。套房头创一方面，贷主本月MLF（中期借贷便利）利率保持不变，流利率降历史且近期没有降准操作；另一方面，至字9月以来资金市场利率快速上行，新低叠加银行核心负债成本仍偏高、城首净息差持续承压等，套房头创LPR报价下降动力不足。贷主

尽管作为房贷利率定价的“锚”——5年期以上LPR保持不变，但多地房贷利率持续下降。据第三方数据显示，11月103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，均创历史新低。其中，有18城首套房贷主流利率已降至“3字头”。

展望未来，业内对LPR是否下调看法不一。有观点认为，考虑到贷款利率下行较快、银行净息差持续承压等因素，年底前LPR继续下降的空间和动力不足；但也有观点称，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期以上LPR报价有下调空间。

LPR为何保持不变

自8月LPR实现非对称下调后，近3个月来，LPR利率均维持不变。实际上，在本月MLF操作利率未变后，市场对LPR的走势就有一定预期。当前货币供应量适度，资金面相对充裕，外部环境复杂多变，相关政策效果正处于观察期。

“从前10个月金融数据看，短端、长端流动性保持合理充裕，货币信贷保持适度增长，结构持续优化，反映货币供应保持合理适度。”宏观分析师周茂华对第一财经记者表示，而且金融机构持续让利实体经济，银行息差明显收窄，部分银行盈利压力较大；近期接连出台的支持小微企业增量接续政策以及稳楼市政策也正在显现，LPR报价没有相应下调基础。

其中，在稳楼市政策中，11月13日监管推出金融支持房地产16条，14日印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，“这些阶段性政策措施力度空前，接下来需要督促和指导各区域因城施策，用好用足稳楼市政策空间，稳定市场预期，释放政策红利，目前政策效果还有待观察。”周茂华称。

与此同时，保持LPR报价稳定，也在一定程度上有助于夯实人民币汇率回稳基础，稳定汇市预期。当前发达经济体通胀粘性较强，收紧货币政策的取向短期仍将延续，在11月美联储连续第四次加息75BP之后，有分析称，12月议息会议料将继续加息50BP，美元指数延续相对强势的运行态势。

中国首席经济学家温彬表示，在此背景下，为避免加大跨境资本流动、加剧金融市场调整，我国央行仍需要把握好与主要央行货币政策的适当均衡，稳汇率重要性仍高。而8月以来政策利率维持不变，有助于遏制中美利差扩大势头，稳定汇市预期，在全球金融市场剧烈波动过程中增强人民币汇率韧性。

另从银行的角度来看，“当前银行核心负债成本仍承压，市场资金利率的快速上行，使得4月以来支撑银行负债端成本改善的一个重要因素发生改变。”温彬称，在资产端收益率仍呈下行态势背景下，成本上行令银行让利空间进一步收窄，LPR继续下调的空间不足。

11月以来，资金面出现边际收紧态势。截至11月18日，银行间质押式回购利率方面，D、D分别收于1.32%和1.72%，月内均值分别达到1.67%和1.80%，DR007一度升至2%上方；1年期同业存单收益率（AAA）也上升至2.52%，较月初大幅上行50BP。

多地首套房房贷利率低于4%

虽然本月LPR保持不变，但就房贷利率走势而言，保持稳中下降走势。经历前期“房贷降息”后，目前多数城市房贷利率降至历史低位。

贝壳研究院统计数据显示，2022年11月，首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。

就首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

其中，多地首套房房贷利率已步入“3时代”。据统计，截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。

利率变化方面，11月仅14城房贷利率有所调整，其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP；二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。

业内的共识在于，稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

未来LPR是否下降有分歧

从支持实体经济的角度来看，LPR利率稳定不会影响实体经济融资成本下行势头，也不妨碍金融机构加大实体经济支持力度。这是由于，除了调整政策利率、LPR降息外，央行加大低利率的专项再贷款投放力度、银行强化存款利率等负债端成本管控都有利于推动新增贷款的利率下行。

周茂华表示，尽管LPR保持不变，但国内持续引导金融机构通过延期还本付息，减费让利等，持续加大实体经济薄弱环节、重点新兴领域支持力度。

但对于年内LPR的变化，市场观点看法并不一致。在让利实体和信贷供需失衡下，今年以来银行资产端收益率不断下行。三季度货币政策执行报告显示，2022年9月各项新发放贷款利率下行至低位。

贷款利率快速下行，负债端存款成本较为刚性，使得银行净息差降至有数据以来最低。银保监会数据显示，三季度商业银行净息差为1.94%，环比二季度持平，较一季度收窄3BP，同比大幅收窄13BP。

“考虑到贷款利率下行较快，银行净息差持续承压，LPR继续调降的空间和动力不足。”温彬称，2023年个人住房存量贷款等面临LPR定价调整的影响，银行经营业绩将进一步承压。在央行政策利率保持不变的情况下，若银行负债端成本不能继续下降，那么贷款利率下降或难以持续。

周茂华也认为，年底前降低LPR利率可能性偏低。目前宏观政策环境复杂多变，国内政策需要平衡多个目标，同时，仅靠总量货币政策可能难以达到预期效果；另外，此前密集出台稳楼市政策措施，且阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，较大程度降低短期调整5年期以上LPR利率必要性，眼下更为重要的是推动各地因城施策，用好用足稳楼市一揽子政策措施。

但王青表示，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期LPR报价有下调空间，12月5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。

在他看来，一方面，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性；另一方面，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间；再者，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期以上LPR报价加点的动力。

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