万科解惑增发疑问与募投选择

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来源：观点地产网

受再融资规则所限，募投无法在预案阶段明确深铁作为万科本次非公开发行的选择发行对象。

观点网3月8日，解惑股份有限公司于深圳大梅沙万科中心举行2023年第一次临时股东大会，疑问审议非公开发行A股股票方案、募投预案及募集资金投资项目等多项议案。选择

本次股东会，解惑万科董事会主席郁亮、疑问首席执行官祝九胜、募投首席运营官刘肖及董事秘书朱旭等管理层出席，就投资者关心的议案问题及企业问题进行答疑交流。

据参会股东透露，本次临时股东会上，深铁集团作为万科的大股东，并没有像H股增发时的一样到场参加会议。

投资者们关心的深铁集团是否参与本轮A股定增的疑问，则是由万科董秘朱旭代为回答。

朱旭指出，深铁集团是第一大股东，但不是万科的控股股东。受再融资规则所限，无法在预案阶段明确深铁作为万科本次非公开发行的发行对象。

后续是否参与此次发行，需深铁集团结合其自身的情况进行综合研判。

增发疑问

回溯本次股东会的源头，今年2月万科公告称，拟以非公开发行的方式募集资金总额不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。

彼时万科表示，此次增发一方面是响应国家政策号召，另一方面为通过本次非公开发行，优化自身资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力。

自2022年底“第三支箭”射出后，万科就是最早响应的企业之一。

去年，万科董事会在2022年第一次临时股东大会上，拿下了可决定发行不超过公司已发行的A/H股数量20%的一般性授权。

此次定增，正是万科在该授权下制定的A股具体发行方案。相较于H股发行，A股定增更为严格，速度也慢许多。目前，万科的H股增发已走到配售阶段，

据观点新媒体此前报道，万科于3月2日公告中指出，H股定增预计配售最晚在3月9日上午8时完成。

根据配股方案，万科将以每股13.05港元的价格配售3亿股H股，配股股份分别占万科于公告日期全部现有已发行H股及全部现有已发行股本约15.74%及2.58%。

在全数配售的情境下，万科此次H股定增配售所得款项总额预计约为39.15亿港元，配售所得款项净额总额预计约为39.03亿港元。该配售价格较其在3月1日每股H股收盘的13.90港元折让约6.12%，已属破净发行。

与会投资者同样对万科在H股股价已经破净比较严重的时间节点发行H股的策略抱有疑问，并提出A股增发是否也会采取较低价格的问题。

从债务结构上看，截至2022年9月末，万科负债总额为1.42万亿元，其中包括短期借款、一年内到期的非流动负债及其他流动负债的短期负债合计1138.94亿元，期内其货币资金为1188亿，覆盖短债的同时仍有盈余，并不是那么缺钱。

对于H股及A股增发，万科总裁兼首席执行官祝九胜回应，H股增发两年后重开，A股增发七年后重开，万科想把握这个机会。去年股东大会取得了投资人的支持，拿到了增发H股的授权。监管部门有这么好的政策利好，市场外部环境也有支持。

祝九胜指出，万科在这个节点选择H股增发，是基于资债替换的考虑。

“H股就像泡普洱茶，A股就像泡绿茶。”他续称，H股与A股的规则不一样，特别是在增发资金用途上，A股只能用于保交付，用于现有开发建设；H股的资金可以60%置换原有借款和债务性的安排，剩下40%用于补充流动性，资金使用灵活性要强很多。

另外，过去一年的境外融资，美元升息较快，目前境外贷款利率达到5.3%左右的水平，比曾经的3个多点提高了很多，选择这个时机发H股，万科也是希望置换部分境外债务性融资，降低财务费用。

对于A股增发，万科将采取更慎重的态度，在价格、时机等因素上反复权衡，争取到股东的满意度。

祝九胜指出，摊薄是短期现象，长期要看创造的价值。

募资投向

根据万科已发布的A股定增预案，将计划募集资金不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。若此次顺利发行，将超越保利申请的125亿定增，成为地产行业去年股权再融资重启以来最大规模的定增。

据了解，这150亿元募资资金中，105亿元计划用于项目建设，属于资本性支出；45亿元用于补充流动资金，后者占募资金额的比例未超30%。

为了保证募资所投项目的开展，资金到位前，万科将根据募投项目的实际情况，以自有资金或自筹资金先行投入，带募资到位后予以置换。

具体看募投的11个项目，其中，广州金茂万科魅力之城的销售净利率及投资收益率均为最低，分别为3.32%和3.45%。该项目总占地约16.24万平方米，总建面69.75万平方米，预计总投资约93.36亿元。该项目为合作开发项目，控制权在万科，持股51%，金茂则持股49%。

销售净利率及投资收益率最高的项目为重庆星光天空之城项目，该项目两项指标分别为11.44%及13.64%，项目由万科全权持股。项目部分已取证，计划2024年6月交付。

不难看出，万科此次所募资投向的项目利润率并不是很高，参会投资者同样对项目筛选标准产生疑问。

募投项目的筛选是根据政策为导向，与自身情况和项目去做的选择。首席运营官刘肖指，政策导向核心是参考中国证监会优化房企股权融资的五个举措。一是定表项目；二是普通住宅；三是取得预售许可证；四是项目有一定体量，后续需要较多资金需要去建设。

据其介绍，所选择出来的11个项目满足上述条件，且大多为2022年之前获取的项目。预计收益率是基于市场情况进行的测算，相信如果市场好转，项目收益率还是有一定改善空间。

对于募资到位后此前投入建设资金的置换，以及万科在拿地、收并购以及投资策略上的变化，刘肖续指，随着股权融资到位，公司一定会以更加积极的态度捕捉新项目机会，这是一个比较肯定的投资策略。

对于今年前两月较为收缩的投资态势，刘肖则表示，公司在积极接触，或在谈判、或没摇中。但从合理仓位的角度来看，目前万科在手资源相对充沛，投资节奏相对从容。

他指出，目前在建以及还未建的，大概在手的资源1.2亿平米，去年完成结算3615万平米，总体来说能够满足未来两三年的发展。

虽然投资上可以采取从容的态度，但开年来的销售却让万科不得不紧张起来，在全国整体市场逐步维稳修复背景下，万科已然错失2023年的“开年红”。

截至今年2月末，万科累计实现合同销售面积361.0万平方米，合同销售金额人民币587.5亿元，同比减少9.57%。另外，万科今年1月销售环比去年12月也有所下滑。

同为头部房企的保利、华润、中海及招商，期内销售录得27.4%、69.1%、17.8%及56.6%增长。

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